Artikel von Dr. Sandhövel

Schimmel in der Mietwohnung - Bundesgericht veröffentlicht wegweisendes Urteil
Der BGH hat zum nötigen Lüften, Aufstellung von Möbeln und Kosten im Dezember 2018 eine wichtige Entscheidung getroffen. Dr. Sandhövel hat hierzu einen Artikel geschrieben und am 20.2.2019 veröffentlicht: 

Schimmelbefall in der Wohnung

 

In diesen Spätwintertagen zeigt sich in vielen Wohnungen Schimmel an Wänden und Möbeln. Dies führt oft zu Streit zwischen Vermietern und Mietern. Die Vermieter behaupten, es werde zu wenig geheizt und gelüftet, während die Mieter erwidern, der Schimmel sei auf Baumängel zurückzuführen. Da ist es gut, dass der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 5.12.2018 wichtige Beurteilungsgrundsätze aufgestellt hat, über die ich Sie nachfolgend informieren möchte. 

 

Baumangel und Baujahr des Gebäudes

Bei der Beurteilung eines Baumangels kommt es nicht auf die gegenwärtig geltenden Maßstäbe an, sondern auf die Einhaltung der Regeln der Baukunst im Zeitpunkt der Errichtung des Baus. Wer also in eine Wohnung zieht, die 1971 errichtet wurde, für den gelten die Wärmeschutzvorschriften des Jahres 1971, nicht die von 2019. Ein schlechterer Wärmeschutz spiegelt sich oft in niedrigen Mieten. Bei Energiesparmaßnahmen stehen niedrigen Heizkosten höheren Mietkosten gegenüber. Hiervon zu unterscheiden ist natürlich Schimmelbildung bei einem undichten oder beschädigten Fenster. 

 

Lüftung

Zur Schimmelvermeidung wird häufiges Stoß- und Querlüften empfohlen, insbesondere nach dem Duschen und Kochen, weil dann besonders viel Feuchtigkeit austritt. Der Sachverständige hatte im BGH-Fall ein mehrfaches Lüften von insgesamt rund 30 Minuten für ausreichend angenommen. Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, dass kein allgemeiner Maßstab für ausreichendes Lüften anzuwenden sei, sondern zumutbares Lüften unter der Berücksichtigung der Einzelfallumstände bestimmt werden könne. Wenn also eine fünfköpfige Familie in einer nicht zu großen Wohnung täglich duscht, zweimal für sie gekocht wird und neben der eigenen Wäsche auch noch die Trikots zweier Fußballmannschaften gewaschen und getrocknet werden, muss also deutlich öfter und länger gelüftet werden als in einer Ferienwohnung, die ein Rentnerehepaar an je 10 Tagen in den Monaten April bis Oktober nutzt. 

 

Temperatur und Möblierung

Der Bundesgerichtshof hat die Meinung verworfen, der Vermieter habe die Schimmelfreiheit auch dann zu gewährleisten, wenn der Mieter das Schlafzimmer auf mindestens 16° Celsius und die übrigen Räume auf nicht mehr als 20° beheizt und seine Möbel plan an Außenwände stellt. Ein solches Verhalten mag bei Wohnungen mit Neubauwärmestandard nicht zu einer Schimmelbildung führen. Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf Neubaustandard, sondern nur auf den Standard zur Bauerrichtung. Deshalb sollte man in Wohnungen, in denen sich Schimmel an Wänden und hinter Möbeln zeigt, die Möbel nicht an Außenwände stellen und soviel heizen, dass an den Außenwänden innen ca. 13 ° Celsius gemessen werden können. 

 

Ergebnis

 Im entschiedenen Fall hatte der Mieter vom Vermieter 12.000 € für eine Innendämmung verlangt, ist aber hiermit vor dem Bundesgerichtshof gescheitert. Noch näher zu klären ist, ob der Mieter wegen eines undichten Fensters die Miete mindern darf. Der Rechtsstreit hat wohl drei Jahre gedauert und Mieter und Vermieter viel Zeit, Kraft und Geld gekostet. Es ist daher sinnvoll, sich rechtzeitig rechtlich beraten zu lassen (um Fehler zu vermeiden) und sich von einer gesicherten Basis aus um eine einvernehmliche Lösung zu bemühen. 

 

copyright: Rechtsanwalt Dr. Ulrich Sandhövel, Brieger Str. 35, 80997 München-Moosach, Telefon 14 29 94, rasandhövel.de, kanzlei@ra-sandhoevel.de

 
 
 
Bundesgericht entscheidet, dass Makler in Immobilienanzeigen wichtige Angaben zum Energieverbrauch machen müssen
Der BGH hat am 5.0.2017 entschieden, dass Makler in Immobilienanzeigen wesentlichen Informationen zum Energieverbrauch angeführen müssen, Hierzu rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.  Ansonsten verstoßen sie gegen Wettbewerbsrecht.
Diese Angaben müssen auch Verkäufer und Vermieter machen. Die Anzeigen werden damit länger und teurer. Eine Stichprobe aktueller Immobilienanzeigen zeigte, dass viele Anzeigen den neuen Anforderungen nicht gerecht werden. Makler, Vermieter und Verkäufer sollten deshalb ihre Anzeigen besonders sorgfältig formulieren. 
 
Bundestag beschließt halbherzige Gesetzesänderungen zu Wohn-
immobilienkrediten

Der Bundestag hat am 29.3.2017 Gesetzesänderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches und anderer Gesetze zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie beschlossen. Es wird erwartet, dass der Bundesrat die Änderungen im Mai 2017 passieren lässt. 

 

Die erst vor einem Jahr eingeführten Regelungen zur Umsetzung einer EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht werden damit teilweise geändert. Die Reparaturbemühungen ändern aber an wesentlichen Kritikpunkten nichts: Das Gesetz ist für den Laien, für den Verbraucher viel zu schwierig formuliert. Es steht weiter zu befürchten, dass Bürger keinen Kredit für eine Immobilie bekommen oder ihnen eine Verlängerung des Kredites von den Kreditinstituten verweigert werden muss, weil die Bürger älter als 60 Jahre sind. Der Bundestag hat es nicht vermocht, die wesentlichen Mängel des Gesetzes abzustellen. Häufig wird ein Verbraucher nur dann seine Wohnimmobilie erwerben und finanzieren können, wenn er zuvor Rechtsrat einholt. 

 

Bundesgerichtshof urteilt zu Eigenbedarfkündigung

Der Bundesgericht hat am 29.3.2017 erneut zur Eigenbedarfskündigung Stellung genommen. Er verschärft die Voraussetzungen für die Darlegung und den Beweis dafür, dass wirklich Eigenbedarf vorliegt, erneut. Das neue Urteil (AZ VIII ZR 44/16) erstaunt dadurch, dass der BGH, der zu rechtlicher Prüfung berufen ist,  intensiv in die sachliche Prüfung des sachbezogenen Vortrags des Vermieters eintritt. Für die Praxis bedeutet das, dass schon bei der Vorbereitung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eine sehr sorgfältige und ausführliche Darlegung samt Beweisen erfolgen muss. Ein Laie wird sich schwertun, die hohen Ansprüche zu erfüllen - oft wird rechtliche Beratung erforderlich sein. 

 

Bundesgerichtshof führt Rechtsprechung zu Patientenverfügung fort

 

In zwei richtungsweisenen Entscheidungen vom 6.7.2016 und 8. 2. 2017 hat das oberste deutsche Zivilgericht wichtige Aussagen zur Patientenverfügung getroffen. Er hat ausdrücklich bestätigt, dass die vom Patienten konkret festgelegten Maßnahmen getroffen werden müssen, wenn eine in der Patientenverfügung aufgeführte Situation vorliegt. Das muss auch dann geschehen, wenn Angehörige oder sonstige Personen dagegen sind. Wichtig ist dabei, dass Situationen und Maßnahmen konkret beschrieben worden sind oder durch Beweise festgestellt werden kann. Formulierungen aus älteren Textvorschlägen "Wenn mein Leben nicht mehr lebenswert ist" oder  "Ich will keine lebensverlängernden Maßnahmen" sind nicht konkret genug. 

Eine fundierte rechtliche Beratung kann dazu beitragen, dass der Wille des Patienten umgesetzt wird. Niemand soll gegen seinen Willen leiden müssen. 

 

 

 

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